El sector de l’habitatge està vivint un moment expansiu sense precedents des de fa deu anys. El mateix sector parla de “boom immobiliari” donada l’elevada activitat en la venda de pisos de segona mà i en la concessió d’hipoteques. Tot i que el sector s’enfronta a riscos com l’impacte de la guerra a Ucraïna, el fort augment del preu de l’energia o l’encariment de les matèries primeres que poden afectar, principalment, les promocions d’obra nova, el sector immobiliari viu un moment de màxims.
El director d’estudis de pisos.com, Ferran Font, manifesta a EL TRIANGLE que “no estem vivint una bombolla immobiliària com va passar anys enrere, sinó un boom o moment expansiu del sector”. Segons el seu parer, “la relació entre hipoteques i transaccions de venda de pisos és un dels fets que demostra la salut del sector i que estem lluny de la bombolla immobiliària. Un dels problemes anteriors va ser que els anys 2007, 2008 i fins i tot 2009 es compraven deu cases i es donaven quinze hipoteques, i ara la relació és d’un 72%, és a dir, que es venen deu cases i es donen set hipoteques”. La salut del sector és bona, segons Font, i el fet que les condicions d’accés al crèdit no s’hagin relaxat demostra que s’ha posat un fre a la possible aparició d’una nova bombolla immobiliària.
Si parem atenció a les xifres, l’any 2021 es van inscriure 564.569 operacions de venda de pisos en els registres de la propietat, una xifra que no es veia des del 2007. Segons Ferran Font, els creixements més forts s’estan registrant a les illes Balears i les illes Canàries, que se situen en augments del 30%. Comunitats com Catalunya, Andalusia o València també registren un fort augment de vendes, però al voltant del 15%. En paral·lel, la concessió d’hipoteques també viu un moment expansiu, amb xifres històriques. Segons dades de l’Institut Nacional d’Estadística, el nombre d’hipoteques sobre vivendes construïdes en el conjunt del 2021 va ser de 417.501, un 23,6% superior a l’any anterior. Una xifra de creixement rècord en els darrers deu anys.
Analitzant el tipus de comprador, Ferran Font concreta que hi ha una forta demanda per adquirir habitatge per viure, però també hi ha demanda per invertir com a valor refugi. “Comprar immobles o invertir en totxo és un valor refugi, i vindria a representar el 20%, segons estimacions del sector”, diu.
Segon el director d’estudis del portal pisos.com, un dels factors que ha activat amb força la demanda de venda d’habitatges ha estat el canvi de tipus d’interès, que feia anys que estava en negatiu i ara ha passat a positiu i amb tendència a l’alça. “Les famílies que tenen la possibilitat de comprar, que anticipin la compra d’un immoble, perquè els preus tenen tendència a l’alça i, per tant, comprar un pis ara és més barat que no pas a finals d’any. I, per altra banda, l’evolució de l’euríbor fa que les condicions de les hipoteques tant a tipus variables com a tipus fix es vagin encarint d’aquí a finals d’any. Com a resultat, a dia d’avui surt més econòmic comprar un pis, i també les condicions bancàries són més positives”, afirma.
Les transaccions, però, estan centrades en els habitatges de segona mà, donat que hi ha un fort dèficit d’habitatges d’obra nova. Segons Ferran Font, és una de les conseqüències de la darrera bombolla immobiliària, que va suposar una sobreconstrucció d’obra nova a llocs on no hi havia una demanda real, sinó una demanda només de tipus especulatiu. Segons les estimacions del sector, cada any s’haurien de construir entre 150.000 i 200.000 llars per cobrir la demanda estatal, però fa una dècada que no s’assoleix aquesta xifra.
“El fet de construir tan poc durant els últims anys fa que la manca d’oferta d’obra nova provoqui un increment de la demanda de pisos de segona mà”. Segons Font, “abans de la bombolla immobiliària, hi havia un equilibri entre obra nova i pisos de segona mà, que se situava en el 50%”, fet que ara no s’està donant.
La construcció d’obra nova, però, s’enfronta a un moment complicat per l’encariment de l’energia, l’augment del preu de determinats materials de construcció i l’impacte de la guerra a Ucraïna. Per Font, “és cert que el mercat està avançant de forma positiva, però existeixen sempre certs elements que poden provocar inestabilitat. En el cas dels constructors i promotors d’obra nova, poden passar dificultats per fer encaixar la producció d’una obra nova dins dels pressupostos que ja tenien calculats i, en alguns casos, es veuran forçats a repercutir l’augment del cost de la producció en el producte final. I si puja el preu de l’obra nova, caldrà veure si hi ha demanda per a aquest producte amb el preu resultant”.
Baixen els pisos de lloguer disponibles
Després de la pandèmia, s’ha produït una davallada de l’oferta disponible de lloguer, i sobretot, a grans capitals, com Barcelona. Ferran Font, del portal pisos.com indica que “part de la davallada s’explica perquè durant la covid, amb el descens del turisme, l’oferta turística va passar a lloguer residencial, i quan ha tornat el turisme, tota l’oferta de lloguer residencial ha tornat a ser turística.
En alguns casos, la disminució arriba al 50%”. Un altre motiu del descens, segons aquest expert, és “l’absència d’un marc regulador que permeti als propietaris mantenir els seus pisos de lloguer”. A causa de la baixa oferta i una demanda molt activa, els preus del lloguer estan creixent a escala nacional des de fa mig any a les grans capitals, i això afecta principalment el públic jove que opta per aquesta modalitat.
