El sector de la vivienda está viviendo un momento expansivo sin precedentes desde hace diez años. El mismo sector habla de “boom inmobiliario” dada la elevada actividad en la venta de pisos de segunda mano y en la concesión de hipotecas. A pesar de que el sector se enfrenta a riesgos como el impacto de la guerra en Ucrania, el fuerte aumento del precio de la energía o el encarecimiento de las materias primas que pueden afectar, principalmente, las promociones de obra nueva, el sector inmobiliario vive un momento de máximos.
El director de estudios de pisos.com, Ferran Font, manifiesta a EL TRIANGLE que “no estamos viviendo una burbuja inmobiliaria como pasó años atrás, sino un boom o momento expansivo del sector”. Según su parecer, “la relación entre hipotecas y transacciones de venta de pisos es uno de los hechos que demuestra la salud del sector y que estamos lejos de la burbuja inmobiliaria. Uno de los problemas anteriores fue que en 2007, 2008 e incluso 2009 se compraban diez casas y se daban quince hipotecas, y ahora la relación es de un 72%, es decir, que se venden diez casas y se dan siete hipotecas”. La salud del sector es buena, según Font, y el hecho que las condiciones de acceso al crédito no se hayan relajado demuestra que se ha puesto un freno a la posible aparición de una nueva burbuja inmobiliaria.
Si prestamos atención a las cifras, en 2021 se inscribieron 564.569 operaciones de venta de pisos en los registros de la propiedad, una cifra que no se veía desde 2007. Según Ferran Font, los crecimientos más fuertes se están registrando en las islas Baleares y las islas Canarias, que se sitúan en aumentos del 30%. Comunidades como Cataluña, Andalucía o Valencia también registran un fuerte aumento de ventas, pero alrededor del 15%. En paralelo, la concesión de hipotecas también vive un momento expansivo, con cifras históricas. Según datos del Instituto Nacional de Estadística, el número de hipotecas sobre viviendas construidas en el conjunto de 2021 fue de 417.501, un 23,6% superior en el año anterior. Una cifra de crecimiento récord en los últimos diez años.
Analizando el tipo de comprador, Ferran Font concreta que hay una fuerte demanda para adquirir vivienda para vivir, pero también hay demanda para invertir como valor refugio. “Comprar inmuebles o invertir en ladrillo es un valor refugio, y vendría a representar el 20%, según estimaciones del sector”, dice.
Segundo el director de estudios del portal pisos.com, uno de los factores que ha activado con fuerza la demanda de venta de viviendas ha sido el cambio de tipo de interés, que hacía años que estaba en negativo y ahora ha pasado a positivo y con tendencia al alza. “Las familias que tienen la posibilidad de comprar, que anticipen la compra de un inmueble, porque los precios tienen tendencia al alza y, por lo tanto, comprar un piso ahora es más barato que no a finales de año. Y, por otro lado, la evolución del euríbor hace que las condiciones de las hipotecas tanto a tipos variables como tipo fijo se vayan encareciendo de aquí a finales de año. Como resultado, a día de hoy sale más económico comprar un piso, y también las condiciones bancarias son más positivas”, afirma.
Las transacciones, pero, están centradas en las viviendas de segunda mano, dado que hay un fuerte déficit de viviendas de obra nueva. Según Ferran Font, es una de las consecuencias de la última burbuja inmobiliaria, que supuso una sobreconstrucción de obra nueva a lugares donde no había una demanda real, sino una demanda solo de tipo especulativo. Según las estimaciones del sector, cada año se tendrían que construir entre 150.000 y 200.000 hogares para cubrir la demanda estatal, pero hace una década que no se logra esta cifra.
“El hecho de construir tan poco durante los últimos años hace que la carencia de oferta de obra nueva provoque un incremento de la demanda de pisos de segunda mano”. Según Font, “antes de la burbuja inmobiliaria, había un equilibrio entre obra nueva y pisos de segunda mano, que se situaba en el 50%”, hecho que ahora no se está dando.
La construcción de obra nueva, pero, se enfrenta en un momento complicado por el encarecimiento de la energía, el aumento del precio de determinados materiales de construcción y el impacto de la guerra en Ucrania. Por Font, “es cierto que el mercado está avanzando de forma positiva, pero existen siempre ciertos elementos que pueden provocar inestabilidad. En el caso de los constructores y promotores de obra nueva, pueden pasar dificultades para hacer encajar la producción de una obra nueva dentro de los presupuestos que ya tenían calculados y, en algunos casos, se verán forzados a repercutir el aumento del coste de la producción en el producto final. Y si sube el precio de la obra nueva, habrá que ver si hay demanda para este producto con el precio resultante”.
Bajan los pisos de alquiler disponibles
Después de la pandemia, se ha producido un descenso de la oferta disponible de alquiler, y sobre todo, a grandes capitales, como Barcelona. Ferran Font, del portal pisos.com indica que “parte de la bajada se explica porque durante la covid, con el descenso del turismo, la oferta turística pasó a alquiler residencial, y cuando ha vuelto el turismo, toda la oferta de alquiler residencial ha vuelto a ser turística. En algunos casos, la disminución llega al 50%”.
Otro motivo del descenso, según este experto, es “la ausencia de un marco regulador que permita a los propietarios mantener sus pisos de alquiler”. A causa de la baja ofrecida y una demanda muy activa, los precios del alquiler están creciendo a escala nacional desde hace medio año en las grandes capitales, y esto afecta principalmente el público joven que opta por esta modalidad.
